ちょっと前に当事務所に抵当権設定契約書についてのご質問があったので、質問の回答がてら本記事で抵当権設定契約書について解説します。
抵当権設定契約書とは
抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りる際に返済の担保のために銀行が家や土地に設定する権利のことです（民法369条）。
この権利のことを「抵当権」といい、住宅ローンの返済が滞ったり、返済不能になった場合に銀行が抵当権を実行し、家や土地を競売にかけ債権回収を図ります。
抵当権は基本的に不動産に設定することが多いですが、地上権、永小作権にも設定可能です。
抵当権を設定することで、債権者は安心してお金を貸すことができます。
なぜなら、お金が返済されなかった場合、抵当権を実行して不動産を売却して、その売却益を返済の原資に充てればいいからです。
お金を借りてる側からすれば、きちんと返済をしなければ抵当権を実行されて家や土地を失うことになります。
この抵当権を設定する契約書のことを抵当権設定契約書と言います。
抵当権設定契約書を結ばずとも、抵当権の設定自体は可能です。ですが、抵当権の設定をする場合基本的に高額なお金の貸し借りが発生する契約になることが多いので、安全のためにも通常は抵当権設定契約書を締結します。
抵当権設定契約書の条項 どんなことが定められているの？
ざっくり書くと、抵当権設定契約書で通常定める条項は以下。
・抵当権を設定する不動産の特定
・抵当権設定登記
・表明保証
・抵当権実行の方法
一つずつ解説します。
抵当権を設定する不動産の特定
抵当権設定をする不動産の特定をしなければ、法的に不備のある契約書になってしまい、抵当権の効力が及ぶ範囲が不明確になってしまいます。
なので、抵当権設定契約においては必ず抵当不動産を特定します。
土地の場合は以下を記載して特定します。
・所在
・地番
・地目
・地積
建物の場合は以下を記載して特定します。
・所在
・家屋番号
・種類
・構造
・床面積
土地には地番、建物には家屋番号が付されており、同一の番号を持つ不動産は存在しないため、これらの番号で不動産の特定が可能になります。
地番も家屋番号も法務局で登記簿謄本を取得すればわかります。
登記簿謄本は不動産の所有者以外も取得可能です。
抵当権設定登記
抵当権は登記をしなければ第三者に対抗できなくなるので、登記しないとほぼ意味がないです。
なので、必ず抵当権設定の登記手続きを行う旨を定める条項を設定します。
登記費用については、抵当権設定者（お金を借りる債務者）が負担する場合が多いです。
サンプル条項は以下。
第〇条（抵当権設定登記）
1. 乙（債務者）は、本契約締結後、速やかに（または〇〇年〇〇月〇〇日までに）、自己の費用をもっ て、本物件について甲（債権者）を抵当権者とする抵当権設定登記を行うものとする。
2. 乙は、前項の登記手続きに必要な書類を甲に遅滞なく交付し、その他登記手続きに協力するものとする。
表明保証
抵当権設定契約における表明保証とは、契約の一方当事者（通常は抵当権を設定する債務者）が、契約締結時点において、特定の事実が真実かつ正確であることを相手方（通常は抵当権者である債権者）に対して表明し、保証することです。
簡単に言うと、「この契約を結ぶにあたって、私はあなたに対して〇〇という事実が間違いなく本当であることを約束します」という内容を契約書に記載するものです。
抵当権設定契約における表明保証は、
・抵当権の行使を妨げるような権利や事実が存在しないこと
・隠れた瑕疵が存在しないこと（物理的・法律的に問題を抱えていない）
・物件の真の所有者であること
などを債務者が約束します。
サンプル条項は以下。
第〇条（表明保証）
乙（債務者）は、甲（債権者）に対し、本契約締結日現在において、以下の各号に掲げる事項が真実かつ正確であることを表明し、保証する。
1．乙は、本物件を単独で有効に所有しており、その所有権は完全に乙に帰属していること。
2．本物件には、本件抵当権の他に、いかなる担保権（質権、抵当権、根抵当権等）も設定されていないこと。
3．本物件について、差押え、仮差押え、仮処分、競売の申立て等の法的手続きがなされていないこと。
4．本物件の利用および管理は、建築基準法、都市計画法その他の関連法規に適合しており、違反建築物またはその疑いのあるものではないこと。
5．本物件は、土壌汚染、地下水汚染等の環境汚染に一切汚染されていないこと。
6．本物件に関して、第三者との間で紛争または訴訟が係属していないこと。
抵当権を設定したあとに、抵当権の実行が困難になるような問題が発覚した場合、債権者は十分に債権回収を図れなくなりとても困ります。
なので、抵当権設定契約を締結する際は、必ず債務者に問題がないことを表明保証してもらうのです。
抵当権実行の方法
債務者が返済を怠ったため、いよいよ抵当権を実行するときが訪れます。
その際の抵当権実行の方法について定める条項です。
以下サンプル条項。
第〇条（抵当権の実行）
乙（債務者）が、本契約に基づく債務の履行を遅滞した場合、またはその他本契約に定める抵当権実行事由に該当した場合、甲（債権者）は、担保物件（別紙物件目録記載の不動産をいう。以下同じ。）について、民法その他の法令の定めに従い、抵当権を実行することができる。
上記は至極シンプルな条項です。
抵当不動産は競売にかけられることが多いですが、とはいえ競売によらない方法で任意に売却できた方が有益な債権回収手段になり得る場合もあるので、任意に売却ができる旨を定める場合もあります。
任意売却を定めた条項は以下。
第◯条（抵当権の実行）
債務不履行のときは、銀行は本抵当物件を必ずしも法定の手続きによらず、一般に適当と認
められる方法、時期、価格等により任意に処分のうえ、その取得金から諸費用を差引いた残
額を、法定の順序にかかわらず、本債務の弁済に充当することができ、なお残債務がある場
合には債務者は直ちに弁済します。
ケース別によって条項の内容を変えます。
おわりに
本記事で解説したのは抵当権設定契約書の基本的な部分だけです。
実際契約書を作成するとなったら、抵当権実行の際の費用負担や、連帯保証人をつけたり、暴力団排除条や合意管轄裁判所の指定などの一般条項も設定したりとかなり大変です。
当行政書士事務所は契約書作成専門なので、抵当権設定契約書についてお困りでしたらお気軽にご相談いただければと思います。