賃貸借契約（家などを貸し借りする契約）を結ぶ際に、「敷金」・「礼金」・「更新料」などの名目でお金を取られることがあります。

私自身、何店舗もレンタルスペースの運営をしていたので頻繁に賃貸借契約を結んでいたのですが、その度に、なんでこんなお金払わなあかんのや・・・と思っていました。

本記事ではそんな賃貸借契約における敷金・礼金・更新料について法的な視点から解説します。

敷金とは

敷金とは、一般的には家を借りる賃借人が大家さんに対して保証金のような意味合いで渡す金銭のことを指します。

大家は敷金を取ることで、家賃の滞納が発生した場合などは、敷金を家賃に充てることができます。
しかし、賃借人の方から、「家賃は敷金から引いてくれ」といった請求をすることはできません。

敷金は賃貸借契約終了時に賃借人に返還されるのですが、満額返還されるわけではなく、未払い賃料、原状回復費用、などの全ての債務を差し引いて返還されます。

私もたくさんの賃貸借契約を結んできましたが、毎回原状回復費用で敷金全てを持ってかれていたので、敷金が返ってきた試しがありません。
絶対原状回復にそんなお金かかってないだろと思うのですが、毎回きっちり敷金全額持ってかれているので、絶対不動産会社がいくらか抜いているのでしょうね。

敷金の額は大体家賃の1~2ヶ月分くらいが目安。
改正民法で敷金は次のように説明がなされています。

第622条の2
1.　賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一　賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二　賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
2.　賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

原則、上記のルールに基づいて敷金の運用がなされています。

礼金

礼金は法律で定められているものではないですが、一般的には家を貸してくれたことに対するお礼のようなものとして解釈されています。
金額は大体家賃の1~2ヶ月程度が相場。
原則、礼金は返還されません。

賃貸借契約で礼金を取る場合、礼金の条項は次のようになるでしょう。

第〇条　
1.　乙（賃借人）は、本契約締結の対価として、甲（賃貸人）に対し、金〇〇円の礼金を支払う。
2.　前項の礼金は、返還されないものとする。

礼金は関東圏に多い慣習なので、関西ではあまりありません。

個人的には、借り手は客なのに、なんで「家に住まわせてくれてありがとう！」という気持ちを金銭で表さなければならないのかよくわかりませんがね。
貸し手が強かった頃の名残なのかもしれませんね。

更新料

賃貸借契約の多くは2年間で、2年経過後、引き続き契約を更新する場合、支払うのが更新料です。
更新料の相場は大体家賃の1ヶ月分。

更新料も礼金同様法律上の定めがないため、賃貸借契約の条項に定めておかないと請求することができません。
条項例は以下。

第〇条　
1.　乙（賃借人）は、本契約を更新する場合、更新料として、更新時の賃料の〇ヶ月分に相当する金額を、甲（賃貸人）に支払うものとする。
2.　前項の更新料は、更新契約締結と同時に、甲に支払うものとする。

前述したとおり、更新料は敷金と違って法的に定められたものではないのですが、契約書で更新料が定められていてかつ、更新料が不当に高額でもない限り、賃借人は更新料を支払わなければなりません。

平成23年7月15日の更新料の有効性を問う裁判例では、以下のような理由で更新料を肯定しています。

・　更新料は、賃料の補充や契約継続の対価としての性質を持つ。
・　更新料条項が明確に記載され、合意が成立している場合は、原則として有効。
・　更新料が高額すぎる場合は、消費者契約法により無効となる可能性がある。
出典：　https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=81506

ゆえに、現行法だと更新料条項は有効ということです。

敷金が返ってこない場合

礼金と更新料は元より返還されませんが、敷金だけは賃貸借契約終了時に債務を差し引いた額が返ってくるものです。

ですが、現状敷金はほとんど返って来ません（少なくとも私は一度も返ってきたことがない）。

もちろん部屋を必要以上に汚してしまったり、穴をあけてしまったりなどして、原状回復費用が嵩んでしまった場合は仕方ありません。
ですが、そうした事情がないにもかかわらず敷金が1円も返ってこないなら、敷金返還請求をする余地はあるでしょう。

敷金返還請求手続きの流れ

敷金返還請求の手続きは、以下のようになります。

  1. 契約内容の確認
    まずは、賃貸借契約書の内容を確認し、敷金の金額や返還条件、原状回復の範囲などを確認します。特に、特約条項に敷金に関する特別な定めがないか確認しましょう。
  1. 退去時の立ち会い
    退去時には、貸主（もしくは管理会社）と一緒に部屋の状態を確認する立ち会いを行いましょう。この際、壁の汚れや傷、設備の故障など、修繕が必要な箇所を明確にしましょう。
  1. 敷金精算書の確認
    退去後、貸主から敷金精算書が送られてきます。この書類には、敷金から差し引かれる金額の内訳（原状回復費用など）が記載されています。内容に納得できない場合は、貸主に問い合わせて説明を求めましょう。
  1. 返還請求
    敷金精算書の内容に納得できない場合や、敷金が返還されない場合は、貸主に対して敷金返還請求書を送付します。請求書には、返還を求める金額や理由、返還期限などを記載します。
  1. 交渉
    貸主と返還金額について交渉します。話し合いで解決しない場合は、調停や訴訟などの法的手続きを検討しましょう。

6. 訴訟
　話し合いで解決しないなら訴訟しかありません。
60万円以下の支払いを求める訴訟なら少額訴訟が手続きも簡便で費用も少なくすむのでおすすめです。
裁判所のHPで敷金返還請求の書式をダウンロードできるので活用しましょう。
参考：　https://www.courts.go.jp/saiban/syosiki/syosiki_minzisosyou/syosiki_02_04/index.html

おわりに

不動産ビジネスは取引の一回性が強くリピートが想定されないため、客からぼったくる不動産屋が決して少なくありません。

賃貸借契約を結ぶ際は、しっかり契約書を読み込みおかしな点がないかよく確認しましょう。