定期建物賃貸借、通称「定期借家」の契約は果たして家賃の値上げができるかどうか。
本記事では定期借家の家賃の値上げについて解説します。
定期借家の家賃の値上げは可能
結論からいうと、定期借家契約の場合家賃の値上げは可能です。
というのも、普通借家契約は賃借人の立場が強く、定期借家契約は賃貸人の立場が強いという特徴があります。
普通借家契約の場合、家賃の値上げをするには以下の事由が必要となります（借地借家法32条）。
・ 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき
・ 一定期間賃料を増額しない旨の特約がないこと
つまり、近隣の賃貸の家賃の相場が上がったのでそれに合わせて家賃を上げることができる、という趣旨です。
ですが、本当に家賃の値上げを実行しようとすると、値上げの根拠を賃貸人が客観的に示す必要があります。
もちろん契約更新時に、家賃を勝手に上げることもできません。
「家賃の値上げを受け入れないなら更新させません」などということも当然できません。
借地借家法では賃貸人が更新拒絶するには相応の正当事由が必要であり、少なくとも家賃値上げ拒否は更新拒絶の理由にはなり得ません。
このため、普通借家契約は家賃の値上げが容易ではないのです。
一方、定期借家契約は更新されないことが前提です。
なので、一度終了した定期借家契約を更新する場合、その際に家賃を値上げしても、双方が同意すればOKということになります。
更新が前提の普通借家契約と、更新を前提としない定期借家契約の違いと言えるでしょう。
定期借家契約は契約期間中に家賃を値上げすることができるか
では、更新時ではなく、契約期間中に家賃を値上げすることはできるでしょうか？
結論から言えば、これも可能です。
繰り返しになりますが、普通借家契約においては家賃を値上げするには一定の条件が必要になります。
仮に、「更新時に賃料を10%増額する」等の条項を設けてもそれは無効になります。
あくまでも借地借家法32条が要求する条件を満たさないと、家賃の値上げをすることはできません。
一方、定期借家契約は、特約で借地借家法32条を適用除外にすることができるため、契約期間中でも家賃の値上げを行うことができます。
第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。
借地借家法第38条9項
したがって、契約書に賃料改定特約などを設ければ、借地借家法32条の制限にかからず、家賃値上げが可能。
契約期間中に家賃を上げるためのサンプル条項
一応契約期間中に家賃を上げるためのサンプル条項を作りました。
第〇条 賃料の改定
賃貸人は、契約期間中であっても、経済情勢の変動、近隣相場の変動、建物の維持管理費の増加、その他賃貸人が必要と認める場合には、賃料を改定することができる。
(1)前項の規定により賃料を改定する場合、賃貸人は改定日の〇ヶ月前までに、賃借人に対し書面により通知しなければならない。
(2)本条による賃料の改定は、賃借人の同意を得て行うものとする。賃借人は賃料改定に対し、異議を述べる事は出来ないものとする。
家賃値上げを想定している場合は、上記のような賃料改定条項を設けておきましょう。
まとめ
借地借家法において、普通借家契約はとにかく借り手が保護されますが、定期借家契約は別で、貸し手の立場が強くなります。
当行政書士事務所では、こうした契約書の作成や契約書のリーガルチェックを請け負っていますので、契約書関係でお悩みの方はお気軽にご相談ください。