物件情報サイトを見ると、時たま「定期借家」と書かれた物件が目に入ると思います。

本記事では、この「定期借家」と「普通借家」の違いを解説します。

定期借家と普通借家の違い

定期借家は借地借家法38条に定められている契約形態です。

第三十八条　
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。

普通借家は大体が2年契約で、その後更新していくイメージですが、定期借家の場合更新がありません。
そのため、定期借家は最初に定めた契約期間のみしか居住することができない契約形態となっています。

以下は定期借家と普通借家の違いです。

項目普通借家契約定期借家契約
契約期間特に定めなし（通常2年）あらかじめ定められた期間
更新原則として可能原則として不可（再契約は可能）
解約借主：いつでも可能（通常1ヶ月前に予告）貸主：正当な事由が必要原則として期間満了まで不可（例外的に解約できる場合あり）
特徴借主の権利が強く保護されている契約期間満了で確実に退去できる
メリット長く住み続けられる契約期間を確実に守れる、相場より安く賃貸賃貸できる可能性あり
デメリット家賃の値上げや更新拒否のリスクがある契約期間満了時に退去する必要がある

普通借家契約の一番の特徴は、原則的に契約の更新を賃貸人（貸主）が拒否できないことです。
ゆえに、賃借人（借り手）は長く住み続けることができるのです。

一方、定期借家は更新がないことが前提なので、当初に定めた契約期間が経過した時点で契約解除となります。もちろん、双方が合意すれば同条件で再契約することも可能ですが、基本的には期間満了で更新されずに家を出ていかなければなりません。

この点が普通借家と定期借家の大きな相違でしょう。

定期借家の契約期間に上限も下限もない

普通借家の場合概ね2年の契約期間が一般的ですが、定期借家は特に契約期間の上限も下限もないです。
なので、契約期間を1年未満にすることもできますし、2年以上にすることもできます。

定期借家のメリット・デメリット

定期借家のメリットは、相場よりも家賃が安いということ。
ただ、注釈しておくと、これはあくまで私の住んでいるエリアの賃貸相場での話であって、定期借家の家賃が安いという確固たる客観的なデータはありません。

定期借家の家賃が安くなる仮説として、それは定期借家だと賃貸が決まりにくいからです。
「だったら普通借家にすればいいじゃないか」と思うかもしれませんが、2年後に物件の取り壊しが決まっていたり、数年後は自分の住居として使いたいなど、大家さん側にも様々な事情があって定期借家にしているのです（普通借家だと大家さん側正当事由がないと更新を拒否できない）。

そうした大家さん側の事情を鑑みると、家賃が相場より安くなっている可能性があるということです。

いずれにせよ、エリアによって相場はばらつきがあるでしょうから、一概に定期借家だから安いわけではなく、あくまで安い可能性があるという話です。

デメリットとしては、定期借家基本的に中途解約ができないという点。
定期借家で中途解約するには次の方法をとる必要があります。

・解約権留保特約がある場合… 契約書に「借主は〇〇ヶ月前に通知することにより、契約期間の途中であっても解約できる」といった条項がある場合、その特約に基づいて解約できます。

・中途解約権を行使できる場合… 借主にやむを得ない事情（転勤、病気など）があり、貸主がそれを認めた場合、中途解約が認められることがあります。

・違約金を支払う場合… 契約書に違約金に関する条項がある場合、または貸主との交渉により合意が得られれば、違約金を支払うことで中途解約できることがあります。

中途解約を検討する際は、まず契約書を確認し、解約に関する条項がないか確認しましょう。もし解約に関する条項がない場合は、賃貸人に相談し、中途解約が可能かどうか、可能な場合はどのような条件になるかを確認しましょう。

まとめ

定期借家はどちらかといえば貸し手にメリットがある契約形態なので、あえて借り手が定期借家の家に住む合理性はあまりありません。
よほど家賃が安かったり、期間が決まっている転勤だったりなどの特殊事情がない限りはあまりおすすめしません。